2021年是行業進入優勝劣汰的“大洗牌”時期，相較于直接被市場拋棄， 更多商業地產企業選擇回歸本位，深耕精細化運營，于行業轉型陣痛中尋求突圍。
在變革的當下， 運營管理能力的重要性在商業地產賽道愈發凸顯，這也是購物中心運營商提升其資產價值的重要核心。
睿和智庫研究部通過對眾多購物中心運營商的長期跟蹤與研究，推出 “2021全年度購物中心運營商運營力30強榜單”，力圖從管理規模、項目布局、資管水平等多方面解讀其運營力表現，并對行業發展、市場格局、企業動態等方面做出分析，以資借鑒。
榜單排名
行業綜述
1、政策方向：因地制宜，各施特色
2021年出臺的相關商業政策，主要涉及 城市商業發展、商圈改造升級、夜經濟發展等方面，給行業的穩健發展營造了健康環境。
在年內被定為首批國家營商環境創新試點城市后，上海、北京、廣州、天津、重慶相繼出臺了建設國際消費中心城市的實施細則。從相關規劃來看，在打造特色消費中心城市上，五城的側重點有所不同，但總體仍遵循因地制宜原則，制定了各具特色的實施方向。
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上海打造全球新品首發地、全球消費目的地；
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北京突出大國首都功能，打造一批具有國際影響力的消費地標；
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廣州打造“廣聚天下客、廣賣天下貨、廣貨賣天下”的國際消費高地；
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天津打造面向東北亞，輻射俄羅斯和中東歐的特色型國際消費中心城市；
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重慶打造富有巴渝特色，輻射西部地區、面向東南亞南亞的特色型國際消費中心城市。
表1：2021年商業地產相關重點政策
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資料來源：政府網站，睿和智庫整理
2、 大宗交易：一線城市資產仍為主力，外資機構活躍度高
據睿和智庫不完全統計，2021年大宗交易市場上，購物中心相關資產交易共 19筆，總交易金額 744.7億元。購物中心相關資產數量雖不及辦公類資產，但資產交易金額和體量都相對較大，其中最大一筆收購案來自于， 平安人壽330億元收購凱德旗下六個來福士項目的部分股權。
從標的所在城市來看，70%的資產仍位于北上廣等一線城市，青島、武漢、杭州、重慶等二線城市，因經濟實力與商業氛圍的提升也逐步進入投資者視野。
從買方背景來看，近50%的買方為外資企業，外資企業具備較強的資金實力和商業運營能力，在商業項目資產管理方面具備顯著優勢。
表2：2021年度商業地產（購物中心）大宗交易匯總（單位：億元）
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資料來源：睿和智庫整理
3、資管模式：輕資產成發展關鍵詞，商管公司上市成趨勢
繼2020年華潤萬象生活、寶龍商業先后從母公司中獨立拆分上市后，2021年星盛商業、中駿商管也相繼從母公司中成功 分拆上市，萬達、愛琴海、瑞安新天地也加入商管公司 赴港上市的大潮中。
輕資產模式的商管公司可以促使企業將大部分注意力集中于集團的核心業務，增加企業抗風險能力，資金狀態也更加安全穩健，因此受到追捧。但因其自身不持有重資產，主要通過提供運營、管理等服務來收獲利潤，因此 未來發展還是要依靠自身的運營和管理能力。
表3：2021年分拆商管公司上市企業匯總（包括籌備企業）
資料來源：睿和智庫整理
4、發展方向：運營企業尋找機會共同開發
除有輕資產發展趨勢外， 企業與企業間、企業與政府間的共同開發也是未來的趨勢之一。
如印力集團與富士康科技集團簽署合作協議，將共同打造上海閔行區華漕鎮的購物中心及辦公物業；寶龍商業宣布與深圳騰訊展開合作，共同打造存量資產管理、投資、消費者和商戶服務、超級智能化場景；益田、特發及印力三家企業共同成立招商運營合資公司，全面統籌深圳小梅沙片區的商業招商與運營等。
榜單解讀
1、開業速度放緩，中小體量更受青睞
據睿和智庫不完全統計，截止2021年12月31日，全國范圍內共 新開業購物中心項目530個（體量≥2萬平方米）， 總體量約4552萬平方米，相較于2021年初1000+擬開業項目的數量， 新開業項目數大打折扣，開業速度正在逐步放緩。
其中，新入市的項目中10萬平方米以下體量占比約57%， 在行業進入存量時代后，中小體量的項目更受到投資者青睞。
圖1：2021年新開業購物中心項目體量分布
數據來源：睿和智庫整理制圖
2、頭部企業貢獻量大，新城、寶龍、愛琴海布局加速
2021年，新開業項目數量TOP3的企業依次是萬達、新城、萬科（含印力），寶龍商業、愛琴海集團等企業開業數量明顯有所提速。購物中心運營力30強的企業中， 2021年新開業項目占總開業數量50%左右。從運營力榜單得分也可看出，除頭部企業外， 各家分差較小，分層不明顯，管理規模、運營力水平相差也并不懸殊。
其中， 萬達2021年共計新開51個商業項目，開業項目數量穩居各大地產集團榜首，項目分布較廣，主要布局在下沉市場。據官方數據披露，截至2021年底，萬達集團全國累計已開業418座萬達廣場（不含轉給SKP重裝的武漢漢街萬達廣場）、90個萬達酒店、790家萬達影城、340家寶貝王樂園。
新城控股也在持續發力，2021年新開業30座吾悅廣場，新開業項目多集中在華東地區。據新城控股2022年1月8日披露的數據顯示，截至2021年12月31日，其公司持有的已開業吾悅廣場115個，管理輸出的已開業吾悅廣場10個，另外有5個已簽約吾悅廣場尚處于交接過渡期。
寶龍商業2021年新開商業項目數量達到了22個（包括廈門將軍祠MIX生活街、寧波老外灘、湖州安吉清華園），項目主要布局在長三角地區。據官方數據顯示，截至2021年底，寶龍商業新增簽約面積270萬平方米，布局商業項目總數超140個，面積超1400萬平方米，共外拓34個項目。
印力2021年新開了11個商業項目，除印象匯外，其余三條產品線均有項目開業，且繼上海南翔印象城MEGA外，全國第二座印象城MEGA也在溫州得以亮相。
萬科2021年在全國新開了12個項目，既有區域型的萬科廣場，也有社區型的萬科里。2021年七寶萬科廣場總營業額突破30億元，相比2020年創下的26億元營業額提升了15%，成績亮眼。
世紀金源商管2021年共新開9個購物中心，其中輕資產產品方圓薈項目7個，持有類產品世紀金源購物中心項目2個。項目布局包括重慶、長沙、無錫、石家莊等強經濟城市，也有遵義、阜陽、亳州、凱里、莆田等下沉市場。截至2021年12月底，據睿和智庫不完全統計，世紀金源商業體量超過1000萬平方米。
龍湖商業2021年全國新開12個購物中心項目，連續三年保持在每年10座左右的新開項目增長量上。新開項目主要分布在，北京、杭州、長沙、蘇州、武漢、成都、南京、重慶等一線或新一線城市。截至2021年末，根據睿和智庫不完全統計，龍湖商業累計開業項目超過60個，體量超過600萬平方米。
愛琴海不包括年內改造升級重新開業的大連福佳愛琴海購物公園，2021年共新開9個項目，且大多集中在12月開業。開業速度明顯提升。
大悅城控股2021年新開業7個項目，其中“春風里”項目4個，“大悅城”項目3個，主要布局在一線及二線核心城市。截至2021年末，根據睿和智庫不完全統計，大悅城累計開業項目體量超過350萬平方米。
圖2：部分企業2021年購物中心項目開業情況
數據來源：睿和智庫整理制圖
3、 新開業項目上海最多，二三線城市為布局重點
2021年全國新開業購物中心項目中， 71%的項目集中在二三線城市。當下一線城市競爭激烈，商業市場趨于飽和，二三線城市成為現階段企業布局的重點。
從城市來看，2021年 上海是新開業購物中心項目數量最多的城市， 共30個，項目類型主要以高端市場為主； 深圳、蘇州、重慶、成都的新項目開業量雖排在上海之后，但項目數量也均超過了15個。
從企業布局來看，根據產品線類型的不同， 萬達商管、新城控股、寶龍商業選擇在三四線城市布局，華潤萬象生活、印力集團等企業則更多選擇在一二線城市布局，加速擴張高端項目市場。
圖3：2021年全國新開業購物中心項目城市布局占比
數據來源：睿和智庫整理制圖
榜單說明
表4：購物中心運營商運營力指標體系
備注：
1、榜單數據截至2021年12月31日。
2、數據來源為：
1）納入測評的上市公司年報、半年報、季報等各項公告；
2）睿和智庫自有數據庫；
3）其他公開渠道獲取的相關信息，包括但不限于官方網站、學術研究報告等信息渠道。
3、榜單中所引用數據，如有偏差，歡迎后臺留言或來電，睿和智庫研究部會在第一時間更正。
