CBRE世邦魏理仕近日發布《2022年中國房地產市場展望》物業投資篇指出，收購和出售意愿雙升，國內貨幣政策寬松或超預期，預計2022年大宗交易額有望突破3000億元。
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不確定性：
經濟環境的不確定性。
——近7成投資者認為經濟環境的不確定性是2022年商業地產投資者的主要風險。
增長機遇：
收購和出售意愿雙升，國內貨幣政策寬松或超預期。
——2022年大宗交易額有望突破3,000億元。
策略建議：
加大新經濟地產配置，把握商辦地產的周期性拐點：
一線都市圈和全國性樞紐的物流地產、以京滬為主的產業高度集聚區域的生命科學園區、重點一二線城市的長租公寓等。
一線城市核心商務區寫字樓、核心商圈零售物業增值改造和區域購物中心的核心增益型投資。
以下為報告摘要
2022年大宗物業投資交易額邁向3000億元
2021年中國大宗物業投資市場迎來快速復蘇，總成交額達到2730億元，同比上漲33%。2022年投資者收購和出售意愿均有所上升，交易額有望突破3000億元。
2022年CBRE中國投資者意向調查顯示，投資意向再創新高，59％的受訪者選擇在2022年“更積極投資”。境內外投資者的投資意向均進一步上漲。上海和北京在今年的調查中共同進入亞太區跨境投資目的地前五榜單，尤其是上海躍居次席。
與此同時，選擇“更積極出售”的受訪者占比同比上升10個百分點，達到51%，其中內資開發商出售意愿提升的比例達到60%。CBRE認為，面臨約3,500億元債券到期及“三條紅線”的達標壓力，2022年內資房企將加快處置資產。
而隨著到期退出高峰期的到來，地產基金在今年調查中的出售意愿亦提高20個百分點�？紤]到房地產基金在2017至2019年期間購置的資產大多位于上海和北京的優質地段，這將為投資者提供切入京滬這兩個快速復蘇的門戶城市優質資產的周期性機遇。
展望2022年，在投資和出售意愿均有所提升的環境下，CBRE預計中國內地商業地產大宗交易額將同比增長10-15%，有望首次突破3,000億元。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
貨幣寬松或超預期，核心物業帶動一線城市資本化率總體穩中趨降
為應對經濟下行風險，2021年底的存款準備金率和貸款市場報價利率（LPR）的雙降開啟了央行逆周期調控的序幕。2022年1月，央行再次將一年期和五年LPR分別下調10個基點和5個基點，并表態“把貨幣政策工具箱開得再大一些”。這些跡象表明，2022年的貨幣政策寬松或將超預期，市場無風險利率和資金成本將出現下行趨勢。
物業市場方面，2021年創新高的租賃需求對投資者情緒起到了提振作用。京滬核心板塊寫字樓租金企穩回升，大部分城市購物中心租金和高標倉庫租金觸底反彈，一線都市圈高標倉庫租金加速上漲。CBRE最新的2022年投資者意向調查顯示，投資者對資產價格的預期明顯改善，表示今年愿意以無折扣或溢價收購倉儲物流、商務園區寫字樓、穩定期甲級寫字樓的投資者占比分別升至75%、56%和31%。
盡管2022年商辦地產市場將面臨新增供應高峰，但基于一線城市更強的租賃和投資需求和信貸市場的寬松預期，CBRE預計在核心型物業的帶動下，京滬的商辦物業資本化率將有小幅下調的可能。而當前倉儲物流市場的火熱投資情緒將帶動一線城市資本化率進一步收窄約10-15個基點。
2022年，CBRE建議投資者繼續關注新經濟領域的地產投資機會，同時擇機把握寫字樓和零售物業的周期性拐點。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
順勢而為：持續聚焦新經濟地產
2021年，倉儲物流、研發園區、數據中心等面向新經濟的產業地產大宗交易額超過740億元，較2020年大幅上漲43%，且創下歷史新高。
物流資產競爭激烈，基本面好轉的全國性樞紐值得關注
展望2022年的中國商業地產市場， 倉儲物流仍是租賃基本面最優的大類資產，我們預計，今明兩年全國物流租金指數分別上漲1.9%和2.3%，而一線城市和周邊衛星城市的年均租金漲幅可達到3-5%。
可售優質資產的稀缺和激烈的競爭是當前進入物流投資領域的主要挑戰。2020年以來，與中國內地相關的地產私募基金募資中，有一半計劃投向工業物流資產。一線都市圈的成熟資產仍是我們建議核心型及核心增益型投資者關注的首選目標，但投資者需要認識到，市場資本化率在近12個月呈現出快速下行的態勢，尤其是北京和上海的高標物流設施的資本化率已經低于5%。
對于風險收益預期更高的投資者，我們建議挖掘一線都市圈內的開發、改造和重建機會，并關注未來兩年租賃表現轉好的全國性樞紐市場，如成都和重慶。以成都為例，2021年底，高標倉市場的整體空置率已降至6.4%，預計2022至2023年的年均租金增長率將超過3%。另外，投資者可以考慮將冷庫投資納入視野，擁有主要港口和消費市場的東部沿海都市圈最值得關注。
產業高度集聚區域的生命科學園區
生命科學園區是疫情后新經濟地產的最新熱點。2021年，中國醫藥制造業增加值同比增長24.8%，在主要制造業中高居第一。同時，全國65歲以上老年人口突破2億人，而人均健康開支僅為美國的5%，生物醫藥行業的發展前景廣闊。
鑒于生物醫藥企業選址對人才供給、上下游協同、區域環境評估、物業條件等均有較高的要求，我們建議投資者重點關注產業高度集聚的城市和園區，從而為項目吸引和留住優質租戶提供保障。
北京和上海是國內生物醫藥行業最發達的城市，2021年，上海生物醫藥企業的新租研發物業面積大幅增長146%。北京中關村、上海張江等全國領先的生物醫藥園區擁有體量可觀的老舊研發物業，投資者可積極尋覓其中潛在的升級改造機會。從已知的個別案例來看， 改造后的資產升值幅度可達50%以上。另外，投資者亦可關注產業供地相對充裕的新興園區內的廠房和研發設施的開發投資機會。
值得指出的是，生物醫藥地產投資需要高度重視投資收益與政府產業經濟訴求的協同。與擁有相關產業資源的企業合作將有助于投資機會的獲取和推進。
順勢而為：長租公寓方興未艾
第七次人口普查結果顯示，2020年全國流動人口已達3.76億。城鎮化、消費升級、家庭小型化等長期趨勢以及政府對“租售并舉”的全方位支持令長租公寓的投資機會日益受到關注。
關注一線和重點二線城市的改造增值機會
投資者可重點關注一線城市以及杭州、南京等人口持續流入、人均收入較高且入圍住房租賃試點的二線城市。根據緯房研究院的數據，2021年國內主要城市的住宅租金漲幅基本在3%以上，其中，上海和北京的漲幅分別達到11%和9%。
存量項目的增值改造是當前投資者可采取的主要策略。除存量住宅改造外，國內多個主要城市近年來均有出臺支持商辦、酒店或工業物業改建為租賃住房的相關指導性文件，從而為投資者提供了更多的投資選項。近期，鵬里資產和迪臣發展成功出售其2016年購入的位于上海西岸的由酒店改造的公寓項目，資產價格大幅增值近140%。
這一成功退出的案例預計將進一步激發租賃住宅市場的投資信心，我們建議投資者優先關注交通和生活配套便利、靠近工作人口密集的主要商務區和產業園區的項目，并考慮與具備改造和運營能力的發展商或機構進行合作。
數據來源：緯房研究院，世邦魏理仕研究部，2022年1月
擇時而動：京滬核心區寫字樓處于價格拐點
2021年中國寫字樓凈吸納量首次突破700萬平方米，北京、上海、深圳凈吸納量均超過100萬平方米，且創歷史新高。這一強勁反彈一方面得益于良好的防疫措施令國內辦公模式受居家辦公的影響遠低于歐美，另一方面則再次驗證了中國經濟升級轉型中巨大的寫字樓需求潛能，尤其是服務業和創新要素最集聚的一線城市。
寫字樓需求業已進入新的增長周期——關于這一判斷，租戶或許比投資者更為樂觀和準確。我們在過去6個月接連展開的租戶和投資者調查呈現出非常有趣的對比。未來三年，有60%的租戶計劃增加其辦公人員數量，而投資者認為未來企業實體辦公空間需求會增長的比例僅為33%。如果進一步考慮到半數租戶計劃增加人均辦公面積，這一對比將顯得更加強烈。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
京滬核心區寫字樓處于價格拐點
我們相信，隨著租賃市場的持續活躍，投資者預期也將不斷提升。而當前的預期差以及局部市場租金指標的向好跡象意味著寫字樓的投資窗口正在迫近。CBRE建議，2022年投資者應積極但有選擇性地推動寫字樓投資�？紤]到租賃市場的供求結構和投資市場的資產流動性，京滬核心區寫字樓目前最值得關注，尤其對中長期投資者而言。
伴隨金融、科技和專業服務企業的大幅擴張和升級需求，北京和上海核心商務區的空置率已降至10%以下。鑒于未來三年北京和上海的核心商務區新增供應僅分別為40萬平方米和26萬平方米，租金的企穩回升將逐步推動資產價格走出拐點。
零售資產的價值重估
2022年，零售物業仍將存在價值重估的機會。
從我們的測算來看，2021年底的一線城市購物中心的平均資產價格指數較疫情前仍有10%-15%的下跌，但2021年上半年，主要購物中心運營商的租金收入與2019年同期相比增長超過10%，進一步證明了基于運營能力的溢價空間。
而在資本市場上，截至2021年11月5日，亞太區主要零售物業房地產信托基金（REITs）的加權平均凈資產價值折價率為1.2%，遠低于新冠疫情初時（取2020年3月31日數據）的34.2%，甚至低于2019年12月30日的4.3%，反映了二級市場投資者對零售物業的預期已快速好轉。
我們建議投資者重點關注一二線城市核心區位的增值改造以及核心增益型的區域型購物中心，運營能力欠缺的機構投資者應與相關運營團隊進行合作。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
